Finanzierung

Newsmeldungen:

KREDIT-TIPPS

Beim Immobilienkauf spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Es lohnt sich daher, sich eingehend damit zu befassen, sich auf die Gespräche mit der Bank vorzubereiten und rechtzeitig alle Unterlagen bereit zu halten.

Was muss ich wissen?

Die Banken beurteilen jedes Gesuch um eine Hypothek nach der Qualität der Liegenschaft und nach der Bonität des Schuldners. Dabei spielen die Sicherheit für die Bank, aber auch die Rentabilität eine Rolle. Eine erstklassige Liegenschaft an einer Toplage stuft die Bank anders ein, als ein eher ausgefallenes Objekt an einer schlechten Lage. Genauso wird der Kredit-Suchende genauer unter die Lupe genommen: Ein langjähriger Bankkunde in ausgezeichneten Einkommens- und Vermögensverhältnissen erfährt nicht die gleiche Behandlung wie jemand, der nur sehr rudimentär über seine finanziellen Verhältnisse Auskunft geben kann. Die Beurteilung des Kaufobjekts und des Schuldners spielt heute eine wichtige Rolle bei der Festsetzung der Zinskonditionen. Wenn das so genannte "Rating" nach Objektqualität und Bonität des Schuldners sehr gut ausfällt, offeriert die Bank häufig bessere Zinskonditionen als bei einem "schlechten" Rating. Das ähnelt im Prinzip der Betrachtungsweise einer Versicherung: "Gute" Risiken zahlen weniger Prämie als "schlechte" Risiken. Die Beurteilung des Kaufobjekts und des Schuldners spielt heute eine wichtige Rolle bei der Festsetzung der Zinskonditionen. Wenn das so genannte "Rating" nach Objektqualität und Bonität des Schuldners sehr gut ausfällt, offeriert die Bank häufig bessere Zinskonditionen als bei einem "schlechten" Rating. Das ähnelt im Prinzip der Betrachtungsweise einer Versicherung: "Gute" Risiken zahlen weniger Prämie als "schlechte" Risiken.

Wie muss ich vorgehen?

In der Regel macht es wenig Sinn, mit bloss vagen Vorstellungen und Zielsetzungen das Gespräch mit der Bank zu suchen. Wer noch gar nicht weiss, was er kaufen will, muss deswegen nicht bei der Bank vorsprechen. Zweckmässig ist es hingegen, für ein ganz konkretes Objekt, das man kaufen möchte, ein konkretes Kreditgesuch zu stellen. Dazu sollte der Kunde über Folgendes Auskunft geben können:

Angaben zur Liegenschaft oder zum Bauprojekt
Höhe des gewünschten Kredites und Verwendungszweck
Vermögens- und Einkommensverhältnisse
Planung der finanziellen Belastung - wie sähe das Haushaltbudget nach dem Immobilienkauf aus?
Angaben über die gebotenen Sicherheiten (eine Hypothek wird durch ein Pfandrecht am Grundstück gesichert).

Was erwartet die Bank von mir?

Für eine Immobilienfinanzierung bedarf es normalerweise eines Anteils von 20 Prozent Eigenkapital, das der Käufer einbringen kann. Die Bank legt zudem auf die Tragbarkeit besonders wert: Die zu erwartende Belastung für Zinsen, Amortisation und Nebenkosten der Liegenschaft sollte höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Eine Abweichung davon ist meist nur bei sehr hohem Einkommen oder allenfalls bei Haushalten ohne Kinder möglich. Das Kreditgesuch mit allen Unterlagen muss schriftlich vorliegen. Anlässlich eines Gesprächs bei der Bank sind die einzelnen Punkte zu besprechen; dabei muss der Kunde vor allem glaubhaft machen können, dass der Kredit für ihn finanziell verkraftbar ist. Das Einkommen und die berufliche Position sollten gewährleisten, dass die Kosten für Zinsen, Amortisation und Nebenkosten längerfristig tragbar sind - was auch im Interesse des Schuldners liegt. Die Bank überprüft, ob dies auch bei höheren Zinsen als heute noch der Fall wäre. Ein gut vorbereitetes und detailliertes Kreditgesuch kann den Entscheid der Bank wesentlich beeinflussen. Wichtig ist zum einen, die Qualität des Objektes und der Lage aufzuzeigen. Sofern die Bank zum Schluss kommt, dass der Kaufpreis zu hoch angesetzt ist, wird kein Kredit gesprochen oder zumindest nicht in der gewünschten Höhe. Allenfalls hilft in einem solchen Fall eine Offerte eines anderen Geldgebers oder eine unabhängige Verkehrswertschätzung eines Experten weiter.
Wer die geforderten 20 Prozent Eigenkapital nicht verfügbar hat, sollte einen schriftlichen Nachweis beibringen, inwiefern anderweitig Mittel verwendet werden können: zum Beispiel ein Ausweis der Pensionskasse mit Angabe der Freizügigkeitsleistung, oder ein Nachweis über Darlehen aus dem Bekanntenkreis. Sofern noch wenig Ersparnisse greifbar sind, sollte dies plausibel begründet werden können, zum Beispiel mit einer längeren Ausbildung, Familiengründung etc. In Bezug auf das Einkommen ist daran zu denken, dass auch allfällige Nebeneinkünfte anrechenbar sind. Generell erwartet die Bank, dass sie vollständig und offen informiert wird. Das gilt zum Beispiel auch für den Fall, dass jemand schon einmal betrieben worden ist. Die Bank über kritische Punkte geradeheraus zu orientieren, ist wohl der bessere Weg, als sie hinters Licht führen zu wollen.

Was gehört zum Kreditgesuch?

Persönliche Ausweispapiere (Kopie des Passes oder der Identitätskarte, eventuell Ausländerausweis)
Detaillierte Angaben zu Beruf, Vermögen, Einkommen (Lohnausweis, Nachweis über sonstige Einkünfte, Kopie der Steuererklärung,Vermögensnachweis über Sparguthaben oder Wertschriften, wenn vorhanden auch ein Haushaltbudget)
Betreibungsauskunft
Höhe der gewünschten Hypothek genau definieren, künftige Belastung aufzeigen.
Nachweis der Eigenmittel, gegebenenfalls schriftliche Bestätigung sofern Eigenkapital durch Dritte oder Pensionskassengelder (Höhe der Freizügigkeitsleistung) herangezogen wird.
Schätzung der Liegenschaft (wenn vorhanden) · Versicherungswert und Steuerschätzung
Kubische Berechnung (Volumenangaben) und Angaben zur Wohnfläche
Baubeschrieb
Pläne des Objekts, evt. Foto · Grundbuchauszug
Katasterplan
Kaufvertrag (bei Neubauten).